როგორ იყიდოს უცხოელმა ბინა საქართველოში: ეტაპობრივი გზამკვლევი

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ყიდვისთვის უცხოელს არ სჭირდება ბინადრობის ნებართვა, საიდენტიფიკაციო კოდი ან ადგილობრივი კომპანია — საკმარისია პასპორტი. შეზღუდვა ეხება მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწას, რომლის შეძენა უცხოელს არ შეუძლია, ხოლო ბინები, აპარტამენტები და კომერციული ფართები შეზღუდვის გარეშე იყიდება.

თუ მყიდველი პირადად ესწრება გარიგებას, საჭიროა ორიგინალი პასპორტი. თუ გარიგებას წარმომადგენელი აფორმებს, საჭირო იქნება სანოტარო მინდობილობა — მისი გაფორმება შესაძლებელია როგორც საქართველოში, ისე თქვენს ქვეყანაში საქართველოს საკონსულოში, მაგრამ აპოსტილითა და ქართულ ენაზე თარგმანით.

საქართველოში რეგისტრირებული იურიდიული პირი ბინას ისევე ყიდულობს, როგორც ფიზიკური პირი — განსხვავება მხოლოდ გარიგებაზე წარსადგენ სადამფუძნებლო დოკუმენტების ნაკრებშია.

დაზდების გადახდამდე ღირს ამონაწერის შეკვეთა საჯარო რეესტრიდან (napr.gov.ge ან აგენტის მეშვეობით) — ის აჩვენებს ამჟამინდელ მესაკუთრეს, იპოთეკის, დაყადაღების ან გასხვისების აკრძალვის არსებობას. ამონაწერი დაბალფასიანია და ონლაინ რამდენიმე წუთში მზადდება.

ცალკე მოწმდება, ჩაბარებულია თუ არა შენობა ექსპლუატაციაში, ემთხვევა თუ არა ფაქტობრივი გეგმარება ტექპასპორტს და ხომ არ ექცევა ნაკვეთი მშენებლობის შეზღუდვის ზონაში. მშენებარე ობიექტში ყიდვისას მნიშვნელოვანია შემოწმდეს მშენებლობის ნებართვა და, თუ პროექტი საბანკო დაფინანსებით მიმდინარეობს, დეველოპერის ხელშეკრულება ბანკთან.

თუ ბინა ცესიით (პირველი წილობრივი მონაწილისგან) იყიდება, უნდა შემოწმდეს ორივე ხელშეკრულება — დეველოპერთან და წილობრივ მონაწილეებს შორის — და დარწმუნება, რომ დეველოპერს ეცნობა მხარის ცვლილების შესახებ.

ხელშეკრულების გაფორმება მარტივი წერილობითი ფორმითაც შეიძლება, თუმცა საქართველოში გარიგებების უმეტესობა ნოტარიუსის მეშვეობით ფორმდება — ეს ჩქარდება რეგისტრაციას და ამცირებს გასაჩივრების რისკს. ნოტარიუსი ამოწმებს მხარეთა ვინაობას, გამყიდველის ქმედუნარიანობასა და ობიექტის შესაბამისობას რეესტრის მონაცემებთან.

ხელშეკრულებაში აუცილებლად უნდა ფიქსირდებოდეს ობიექტის ზუსტი მისამართი და საკადასტრო კოდი, ფასი ლარში (თუნდაც ანგარიშსწორება ვალუტაში მიმდინარეობდეს), გადახდის წესი და ვადები, ასევე ვინ ანაზღაურებს რეგისტრაციის ხარჯებს.

დაზდი ან ავანსი უმჯობესია ცალკე წინასწარი ხელშეკრულებით გაფორმდეს, სადაც მითითებული იქნება თანხა, ძირითადი გარიგების ვადა და ნებისმიერი მხარის უარის შემთხვევაში დადგომადი შედეგები.

საკუთრების უფლება მყიდველზე გადადის მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ, რასაც იუსტიციის სახლი (Public Service Hall) ახორციელებს. განაცხადი შეიძლება შეიტანოს ნოტარიუსმა, მინდობილობის მქონე აგენტმა ან თავად გარიგების მხარეებმა.

სტანდარტული რეგისტრაცია 4 სამუშაო დღეს გრძელდება და 50 ლარი ღირს, დაჩქარებული — ერთ დღეში, 200 ლარად, ხოლო ყველაზე სწრაფი, საათობრივი ტარიფი უფრო მაღალ საფასურად. გადახდა ხდება ლარში, ნაღდი ან ბარათით, პირდაპირ იუსტიციის სახლში.

რეგისტრაციის შემდეგ მყიდველი იღებს ამონაწერს რეესტრიდან, სადაც ის ახალ მესაკუთრედაა მითითებული — ეს არის ერთადერთი დოკუმენტი, რომელიც საქართველოში ბინაზე უფლებას ადასტურებს.

ანგარიშსწორება ხშირად ხდება დოლარში ან ლარში, ნაღდი ან ბანკური გადარიცხვით გამყიდველის ანგარიშზე ქართულ ბანკში. არარეზიდენტს ანგარიშის გახსნა ერთი ვიზიტით შეუძლია, პასპორტით და ბინადრობის ნებართვის გარეშე.

საზღვარგარეთიდან დიდი გადარიცხვისას წინასწარ ღირს ბანკში ლიმიტების და თანხის წარმომავლობის დადასტურების მოთხოვნების გარკვევა — ქართული ბანკები ამას კომპლაენსის ფარგლებში ამოწმებენ, განსაკუთრებით 30 000 დოლარიდან.

გამყიდველის მიერ ფულის მიღების ხელწერილი ცალკე ღირს აღება, თუნდაც გადახდა უკვე ნახსენები იყოს ნასყიდობის ხელშეკრულებაში.

მთავარი რისკი — რეესტრის შემოწმების გარეშე ყიდვაა, როცა გამყიდველი ერთადერთი მესაკუთრე არ არის ან ბინა უკვე დაყადაღებულია. მეორე ხშირი შემთხვევა — ფაქტობრივი გეგმარების შეუსაბამობა ტექპასპორტთან, რაც მოგვიანებით ბინის გაყიდვას ან გადაკეთებას ართულებს.

მშენებლობის ეტაპზე ყიდვისას რისკი მდგომარეობს იმაში, რომ დეველოპერმა შეიძლება ჩაბარება გადადოს ან პროექტის მახასიათებლები შეცვალოს. ღირს დეველოპერის რეპუტაციის შემოწმება უკვე ჩაბარებული ობიექტების მიხედვით და დარწმუნება, რომ სწორედ ამ ნაკვეთზეა მშენებლობის ნებართვა გაცემული.

ლიცენზირებულ აგენტთან მუშაობა და დოკუმენტების დამოუკიდებელი შემოწმება დაზდის გადახდამდე ამ რისკების უმეტესობას გარიგების დამატებითი ხარჯების გარეშე გამორიცხავს.