Как иностранцу купить квартиру в Грузии: пошаговая инструкция

Для покупки жилой недвижимости иностранцу не нужны вид на жительство, ИНН или местная компания — достаточно загранпаспорта. Ограничение касается только сельскохозяйственной земли: её иностранцы приобрести не могут, а квартиры, апартаменты и коммерческие помещения — без ограничений.

Если покупатель приезжает лично, паспорт нужен в оригинале. Если сделка идёт через представителя, потребуется нотариальная доверенность — её можно оформить как в Грузии, так и в консульстве Грузии в своей стране, но с апостилем и переводом на грузинский.

Юридическое лицо, зарегистрированное в Грузии, покупает недвижимость точно так же, как физическое лицо, — разница только в комплекте учредительных документов на сделке.

Перед задатком стоит заказать выписку из Публичного реестра (сайт napr.gov.ge или через агента) — она показывает текущего собственника, наличие ипотеки, ареста или запрета на отчуждение. Выписка стоит символические суммы и готовится за несколько минут онлайн.

Отдельно проверяют, сдан ли дом в эксплуатацию (разрешение на ввод), совпадает ли планировка с техпаспортом и не находится ли участок в зоне с ограничениями застройки. При покупке в строящемся доме важно посмотреть разрешение на строительство и договор застройщика с банком, если проект кредитуется.

Если квартира покупается по переуступке (от первого дольщика), нужно поднять оба договора — с застройщиком и между дольщиками — и убедиться, что застройщик уведомлён о смене стороны.

Договор можно заключить в простой письменной форме, но большинство сделок в Грузии проходят через нотариуса — это ускоряет регистрацию и снижает риск оспаривания. Нотариус проверяет личности сторон, дееспособность продавца и соответствие объекта данным реестра.

В договоре обязательно фиксируют точный адрес и кадастровый код объекта, цену в лари (даже если расчёт в валюте), порядок и сроки оплаты, а также кто несёт расходы на регистрацию.

Задаток или аванс лучше оформлять отдельным предварительным договором с указанием суммы, сроков основной сделки и последствий отказа любой из сторон.

Право собственности переходит к покупателю только после регистрации в Публичном реестре, которую проводит Дом Юстиции (Public Service Hall). Подать заявление может нотариус, агент по доверенности или сами стороны сделки лично.

Стандартная регистрация занимает 4 рабочих дня и стоит 50 лари, ускоренная — в течение одного дня за 200 лари, есть и часовой тариф за более высокую плату. Оплата принимается в лари наличными или картой прямо в Доме Юстиции.

После регистрации покупатель получает выписку из реестра с указанием себя как нового собственника — это единственный документ, подтверждающий право на квартиру в Грузии.

Расчёты чаще всего идут в долларах или лари наличными либо банковским переводом на счёт продавца в грузинском банке. Открыть счёт нерезиденту можно за один визит в банк с паспортом, это не требует вида на жительство.

При крупном переводе из-за рубежа стоит заранее уточнить в банке лимиты и требования по подтверждению происхождения средств — банки Грузии проверяют это в рамках комплаенса, особенно для сумм от 30 000 долларов.

Расписку о получении денег продавцом стоит брать отдельно от договора, даже если оплата уже упомянута в тексте самого договора купли-продажи.

Главный риск — покупка без проверки реестра, когда продавец не является единственным собственником или квартира уже под арестом. Второй частый случай — расхождение фактической планировки с техпаспортом, что позже мешает продать или перепланировать квартиру.

При покупке на этапе строительства риск в том, что застройщик задерживает сдачу или меняет проектные характеристики. Стоит проверять репутацию застройщика по уже сданным объектам и наличие разрешения на строительство именно на этом участке.

Работа с лицензированным агентом и независимая проверка документов до внесения задатка снимают большинство этих рисков без дополнительных затрат на сделку.